Á Châu Land – Dù đã có quy hoạch tổng thể đô thị giai đoạn 2015 đến 2020 và quy hoạch Vùng TP HCM mở rộng năm 2030 tầm nhìn 2050 nhưng trên thực tế, việc tuân thủ quy hoạch tại TP HCM vẫn chưa “vào khuôn khổ” và thị trường bất động sản được cho là ai có đất ở đâu thì cứ “tự nhiên” xây dựng ở đó.
Quy hoạch TP HCM đang rộng cửa cho thị trường bất động sản ngoại ô phát triển.
Nhiều bất cập
Theo giới quan sát thị trường, TP HCM được cho là địa phương có quy hoạch bài bản, rõ nét nhất và cũng là địa phương được Chính phủ quan tâm cao trong quy hoạch phát triển, bởi ngoài vị trí quan trọng về phát triển kinh tế cả nước, TP HCM còn là địa phương có mật độ dân cư lớn nhất nước hiện nay.
Tuy nhiên, quy hoạch dân cư của thành phố này lại có khá nhiều bất cập, bởi việc phân bố không đồng đều. Ngoài ra, diện tích các quận cũng quá vênh với nhau. Trước đây, TP HCM đã từng tách quận để tạo độ đồng đều trong diện tích như việc quận Tân Bình và Bình Chánh tách một phần diện tích để thành lập quận Bình Tân…
Tuy nhiên, hiện nay, quy hoạch diện tích quận trên địa bàn Thành phố vẫn được cho là chưa phù hợp khi mà quận, huyện có diện tích quá lớn nhưng có những quận, huyện lại có diện tích quá nhỏ. Đơn cử như quận nhỏ nhất có diện tích 5 km2, huyện Cần Giờ lớn nhất với 704 km2, chênh nhau 140 lần. Về dân số, Cần Giờ chỉ có 70.000 dân, trong khi có quận, huyện lên tới 600.000 dân.
So sánh tương quan, diện tích 2 huyện Củ Chi và Cần Giờ chiếm 54% tổng diện tích Thành phố, nhưng dân số chỉ chiếm 10%. Bất cập về diện tích, dân số, phát triển kinh tế, đời sống… giữa các vùng đang được cho là nguyên nhân tạo ra nhiều bất cập cho việc quản lý, phát triển đô thị tại TP HCM. Đó cũng là gợi ý để chính quyền và các nhà đầu tư bất động sản hướng mạnh hơn ra vùng ven.
Ông Bùi Xuân Cường, Giám đốc Sở Giao thông – Vận tải TP HCM cho biết, hiện nay tỷ lệ phương tiện giao thông tăng hơn 3%/năm, trong khi diện tích mặt đường chỉ tăng 2%/năm, nên không đáp ứng đủ cho lưu thông.Bên cạnh đó, vấn đề quy hoạch giao thông cũng là điều mà giới quy hoạch, kiến trúc lo ngại, bởi hiện Thành phố phát triển hạ tầng giao thông không đồng đều, nhiều khu vực được chú trọng phát triển hạ tầng giao thông như khu Đông, nhưng khu Tây, khu Nam lại hạn chế xuất hiện những dự án giao thông trọng điểm. Đây cũng là hai khu được cho là có mức sống của người dân thấp, thu nhập cũng như những tiện ích và thu nhập của người dân hạn chế nhất tại TP HCM.
Theo ông Cường, 3 thách thức của giao thông TP HCM gồm dân số gia tăng kéo nhu cầu đi lại gia tăng; vận tải công cộng không theo kịp nhu cầu đi lại; phương tiện giao thông công cộng tăng chậm, trong khi ô tô và xe máy cá nhân tăng mạnh.
Quy hoạch phát triển đô thị và thị trường nhà ở cũng là sự bất cập lớn trong quy hoạch của TP HCM hiện nay. Trong đó, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM, ông Trần Trọng Tuấn cho biết, hiện nay tỷ lệ nhà riêng lẻ vẫn cao, trong khi tỷ lệ nhà chung cư còn thấp.
Một số dự án nhà ở phát triển không đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong quản lý nhà ở đã để xảy ra nhiều sai phạm như xây dựng không phép, sai phép, quản lý số nhà chưa khoa học…
Ngoài ra, dù thị trường bất động sản đang phát triển mạnh tại TP HCM, nhưng thực chất vẫn chỉ co cụm tại những khu vực trung tâm như quận 7, quận 2, quận 9… Những khu vực như Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Gò Vấp, Bình Tân…, nơi có lượng người dân cần nhu cầu nhà ở cao thì không mấy dự án xuất hiện.
Còn ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP HCM cho rằng, về quy hoạch tổng thể, Thành phố phải có quy hoạch đô thị khu vực trung tâm và khu vực vệ tinh. Quy hoạch gắn với giao thông Thành phố, gắn với liên kết vùng. Cần xem xét lại hướng phát triển của đô thị TP HCM về hướng Nam, bởi đây là vùng đất thấp.
Đặc biệt, hiện nay 95% cơ cấu kinh tế TP HCM là công nghiệp, dịch vụ. Vì thế, Thành phố đang đề xuất trong khối dịch vụ gắn với công nghiệp hình thành khu đô thị sáng tạo phía Đông. Đây là nơi có mật độ cao nhất về công nghiệp công nghệ cao, về trí tuệ sáng tạo của TP HCM.
“Bài toán dân số tăng nhanh nhưng hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng kịp, hiện vẫn chưa có lời giải căn cơ. Do vậy, trong quy hoạch phải có cơ chế phối hợp vùng, giúp các vùng vệ tinh phát triển nhanh hơn, thu nhập cao hơn để giảm áp lực dân số từ các vùng đổ về TP HCM. Lúc này Thành phố phải thực hiện chức năng chuyển giao ứng dụng công nghệ cho các vùng. Cùng với đó, đối với công nghiệp, dịch vụ, TP HCM cần chọn loại hình cần lao động trình độ cao”, ông Nhã nói.
Bên cạnh đó, giới chuyên gia quy hoạch còn cho rằng, TP HCM đang có những vấn đề lớn, cơ bản cần quan tâm giải quyết. Đó là mâu thuẫn giữa không gian phát triển, không gian sống, hoạt động với nhu cầu thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội. Vấn đề này một mình TP HCM không giải quyết được, phải có sự hỗ trợ của cả vùng để bố trí lại lực lượng sản xuất trên toàn vùng Nam bộ.
Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu phân tích, TP HCM là vùng sông nước, ven biển, thành phố của người nhập cư. Tuy nhiên, khâu yếu nhất là thực thi quy hoạch. Phát triển các dự án bất động sản phải đi đôi với hạ tầng đô thị. Cụ thể, việc phát triển các dự án bất động sản phải đồng thời với chỉnh trang đô thị. Song thời gian qua, nhiều dự án cao tầng mọc lên tại nhiều khu vực tập trung lượng người dân sinh sống, đã gây quá tải hạ tầng đô thị.
Định vị lại quy hoạch và bất động sản
Trong khi việc quy hoạch dù đã rõ ràng và được TP HCM hoạch định theo từng thời kỳ, thì câu chuyện cân bằng quy hoạch, “vá” lại lỗ hổng quy hoạch vẫn được giới phân tích cho là rất cấp bách.
Tại cuộc Hội thảo khoa học quản lý đô thị trên địa bàn TP HCM do Bí thư Thành ủy TP HCM Nguyễn Thiện Nhân chủ trì tổ chức mới đây, nhiều ý kiến từ giới quy hoạch đầu ngành của Việt Nam cho rằng, cần mở rộng quy hoạch không gian đô thị về phía tỉnh Long An. Theo đó, lấy sông Vàm Cỏ Đông làm ranh giới tự nhiên, gồm các huyện Cần Giuộc, Cần Đước và một phần huyện Bến Lức. Sau đó, sẽ mở rộng quy hoạch ra các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai.
Tuy nhiên, vẫn có ý kiến cho rằng việc mở rộng này đã nằm trong Quy hoạch vùng TP HCM mở rộng 2030 tầm nhìn 2050. Trong đó, bài toán hiện nay đó là quỹ đất của TP HCM vẫn còn khá lớn, dư địa cho phát triển quy hoạch TP HCM vẫn còn chưa khai thác hết thì tại sao phải tính tới bài toán mở rộng ra các tỉnh lân cận.
“Ở các huyện như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè… quỹ đất được cho là còn rất nhiều, các dự án đô thị được quy hoạch rất lâu nhưng nhà đầu tư không thực hiện. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân tại đây là rất lớn, vậy tại sao TP HCM không thực hiện phát triển quy hoạch các dự án tại chính quận, huyện của TP HCM xong hãy bắt đầu tính tới quy hoạch mở rộng TP HCM theo đúng như Quy hoạch mà Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và công bố đầu năm 2018”, kiến trúc sư Trần Ngọc Thanh, đến từ Trường đại học Kiến trúc TP HCM cho biết.
Đặc biệt, mới đây ông Võ Văn Hoan, Chánh văn phòng UBND TP HCM còn cho biết, UBND TP HCM đã thống nhất tạm hoãn việc lập Chương trình phát triển đô thị TP HCM đến năm 2025.
Cũng theo ông Thanh, bài toán quy hoạch luôn gắn với hạ tầng giao thông, trong khi muốn mở rộng phát triển vùng TP HCM thì hạ tầng giao thông phải đi trước, nhưng thực tế các dự án giao thông liên kết hiện “mắc kẹt” nhiều thập kỷ như dự án mở rộng Quốc lộ 13 nối TP HCM với tỉnh Bình Dương đi các tỉnh Tây Nguyên, hay như tuyến Quốc lộ 50 nối TP HCM đi Long An và thậm chí là các tuyến vành đai 2, 3, 4 đều “đứng hình” từ lâu thì câu chuyện mở rộng quy hoạch ra các tỉnh là điều chưa thể thực hiện trong lúc này.
Cụ thể, Văn phòng UBND TP HCM cho biết, liên quan việc lập Chương trình phát triển đô thị TP HCM đến năm 2025, UBND TP HCM thống nhất chủ trương tạm hoãn việc lập chương trình cho đến khi đồ án Quy hoạch chung xây dựng TP HCM đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (thay thế Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 6/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TP HCM).
Theo giới quy hoạch, với động thái này của UBND TP HCM đã cho thấy đã có những tính toán mới về giải pháp cho quy hoạch TP HCM trong thời gian này. Trong đó, quy hoạch mà Thành phố sử dụng sẽ tiếp tục phát triển thị trường bất động sản, giao thông về các quận, huyện vùng ven của TP HCM để cán đích 7 chương trình đột phá của TP HCM, trong đó có giãn dân, giảm tải giao thông, chỉnh trang đô thị. Đây sẽ là cơ hội cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển tại TP HCM theo chiều mở rộng ra ngoại ô, thay vì co cụm ở vùng trung tâm như hiện nay.
Gia Huy
Địa ốc Á Châu tổng hợp
Nguồn: https://vietnambiz.vn
