Á Châu Land – Trong vài năm trở lại đây, chủ đầu tư nhiều công trình tòa nhà cao tầng tại TPHCM đã đề nghị cơ quan chức năng cấp phép officetel (chức năng văn phòng kết hợp lưu trú) theo tinh thần của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, do Chính phủ chưa ban hành các quy định và hướng dẫn cụ thể, nên TP đang cho dừng tất cả hồ sơ liên quan đến loại hình officetel.
Nở rộ, nhu cầu lớn
Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) và các cơ quan chức năng liên quan, cho thấy tính đến nay nguồn cung officetel trên địa bàn TPHCM có số lượng trên 6.000 sản phẩm. Các dự án có loại hình officetel có thể kể đến như Ascent Lakeside, Florita, Sky Center, Sunrise Cityview, Southgate Tower, Golden King, Kingston Residence, Garden Gate, The Manor, Sunrise Cityview, Sunrise Riverside, The Sun Avenue, Centana Thủ Thiêm hay Sunshine City Sài Gòn…
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khi mới xuất hiện trên thị trường officetel ngay lập tức trở thành sản phẩm “hot” và hút khách nhờ sở hữu lợi thế chức năng “2 trong 1”, vừa có thể làm văn phòng thương mại, vừa được lưu trú. Hiện nhu cầu thuê văn phòng của các DN khá cao. Vì vậy, những sản phẩm nào đảm bảo được tính tiện lợi và tiết kiệm sẽ được thị trường đón nhận, nhất là làn sóng startup.
Giới chuyên gia đánh giá tiềm năng cho thuê hiện là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ officetel của người dân. So với các kênh đầu tư khác, officetel mang lại thu nhập ổn định và lâu dài nên đang được nhiều khách hàng lựa chọn.
Trung bình, mức độ sinh lời được ghi nhận khoảng 10-15%/năm trên tổng giá trị đầu tư căn hộ. Bên cạnh đó, diện tích officetel nhỏ nên tổng giá thành sản phẩm cạnh tranh hơn căn hộ diện tích lớn chỉ có chức năng để ở. Nhờ đặc tính nhỏ, đa chức năng, có thể khai thác cho thuê nhanh hoàn vốn và qua kiểm chứng thực tiễn, giá thuê cũng đạt tỷ suất lợi nhuận lý tưởng.
Theo LS.Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM), mô hình officetel giúp các DN nhỏ có cơ hội tiếp cận nguồn lực vật chất qua việc sử dụng các căn hộ này là nơi hoạt động kinh doanh, nơi khởi nghiệp một cách chuyên nghiệp. Song, trong tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cần có cơ chế hoạt động quản lý, vận hành phù hợp với hoạt động kinh doanh.
Cần bổ sung quy định để chủ thể trong nhà chung cư thiết lập mô hình quản lý riêng (hoặc các mô hình mẫu quản lý sử dung nhà chung cư: để ở, chung cư có mục đích hỗn hợp), trong đó giải quyết mối quan hệ giữa các khu vực đặc thù trong nhà chung cư.
Dừng để chờ hướng dẫn
Loại hình officetel đã từng được các chủ đầu tư ồ ạt phát triển, nhưng kể từ khi UBND TP ban hành Công văn 1466 (có hiệu lực từ ngày 10-4-2018), các dự án officetel đã bị dừng cấp phép. Tại công văn này, TP đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel trên địa bàn cho đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này. Việc dừng cấp phép cho officetel đã tác động đến phát triển các dự án, công trình có loại hình này.
Dự án Millennium (quận 4) trước đây từng được các đơn vị môi giới quảng bá “sở hữu lâu dài”, giá trị đầu tư thấp chỉ từ 1,8 tỷ đồng căn với diện tích 30-50m2. Chủ nhân sẽ được sử dụng căn hộ để ở, làm văn phòng mini hoặc kết hợp cả hai. Tuy vậy, bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group (hiện là đơn vị phân phối độc quyền), xác nhận các căn officetel trong dự án này đã chuyển đổi sang chức năng văn phòng (140 căn). Các căn hộ không được sử dụng với công năng officetel đúng nghĩa, nhưng vẫn được chủ đầu tư và ban quản lý tạo điều kiện cho hoạt động 24/24 giờ.
Mới đây nhất, để tháo gỡ khó khăn cho DN địa ốc, UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP xử lý các trường hợp chuyển đổi chức năng officetel (căn hộ văn phòng) sang chức năng khác (không có chức năng ở) tại các dự án trên địa bàn. Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP, cho biết đây là chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho một số DN đang trong quá trình làm hồ sơ, thủ tục cấp phép dự án mà có phần officetel nhưng phải tạm dừng vì Công văn 1466 của TP.
“Những dự án nào có thiết kế phần officetel muốn chuyển sang loại hình văn phòng (không có chức năng ở), Sở Quy hoạch – Kiến trúc sẽ xử lý và báo cáo từng trường hợp cụ thể để TP kịp thời tháo gỡ. TP vẫn chưa thể duyệt cho các dự án officetel vừa có chức năng để ở vừa làm văn phòng vì đang chờ ý kiến của Chính phủ” – ông Toàn cho biết.
UBND TPHCM đã có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ quan tâm hỗ trợ, sớm kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét hướng dẫn, ban hành các quy định quản lý đối với loại hình officetel (văn phòng kết hợp lưu trú), condotel (khách sạn căn hộ), resort (khu nghỉ mát). Tuy nhiên, Chính phủ chưa ban hành các quy định cụ thể về xây dựng (quy chuẩn, tiêu chuẩn), về đất đai (cơ chế sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – quyền sở hữu công trình), về tài chính (nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất) và chưa có quy định quản lý nhà nước đối với loại hình officetel.
Vì thế, trong thực tế officete đã bị biến tướng kèm theo những hệ lụy nghiêm trọng, nếu tiếp tục phát triển sẽ gây áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của TPHCM hiện đã bị quá tải.
Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm). Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất.
Nghị định 01/2017 hướng dẫn Luật Đất đai cụ thể hơn: “Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở”.
Minh Tuấn
Địa ốc Á Châu tổng hợp
Nguồn: http://saigondautu.com.vn
